Lorsque le propriétaire loue son logement, il ne dispose plus de son bien librement et ne peut donc ne pas y pénétrer comme bon lui semble. Il existe toutefois des situations exceptionnelles où il peut le faire. Quelles sont-elles ? Qu’elles sont les règles à respecter ? Le bailleur peut-il détenir un double des clés ? Nous répondons à toutes ces questions.
Lorsqu’un propriétaire loue son logement à un locataire ce dernier bénéficie du droit de jouissance paisible du logement loué pendant toute la durée du bail. Cela fait parties des obligations du propriétaire-bailleur envers son locataire.
Ce qui signifie que le propriétaire ne peut plus rentrer dans le logement comme bon lui semble à compter de la signature du bail.
Uniquement 4 cas peuvent vous permettre, propriétaire, de pénétrer dans votre logement en cours de location :
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Vous souhaitez vendre votre logement et le faire visiter à un acheteur ;
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Vous désirez le faire visiter à un candidat locataire pour continuer à loyer le logement après le départ de votre locataire en place. Voyez à ce propos notre dossier : « Quelles solutions existent pour trouver un locataire pour mon bien ? » ;
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Vous ambitionnez de vérifier l’état d’entretien du logement (si une clause de bail le précise) ;
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Vous désirez réaliser des travaux dans le logement.
Dans tous les cas, ces visites sont encadrées par la loi et vous devez respecter des conditions bien précises, comme l’obtention d’une autorisation de la part du locataire.
Lorsqu’un propriétaire rentre dans le logement avec un refus clair ou sans l’autorisation de son locataire, il risque une amende de 15 000 € ainsi qu’un an d’emprisonnementpuisque cette action est considérée comme une violation de domicile.
Droit de visite pour relouer ou vendre le logement en cours de bail :
En prévision de la fin du bail, que vous recherchiez un nouveau locataire ou un acquéreur pour le logement, les règles sont les mêmes.
Il vous faut vous entendre avec lui sur des jours et des plages horaires disponibles pour les visites.
Vous pouvez également, s’il est d’accord sur le principe, organiser des visites en son absence.
En revanche, attention, des règles sont à suivre dans cette situation particulière. D’ailleurs, nous vous les listons dans notre dossier : « Travaux dans un logement loué : Les règles à respecter ».
Ainsi que notre actualité : « Logement décent : Les critères sont encore étendus ».
A noter que si un logement non conforme au règlement sanitaire départemental, insalubre ou en dernière terminologie recouvre l’ensemble des habitats qui exposent les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.
A chaque définition de l’état du logement une procédure différente
L’Association nationale d’information sur le logement (ANIL) indique qu’à chaque notion correspond un mode opératoire différent pour lutter contre cet état, utilisé parfois par les locataires.
L’indécence relève d’une procédure devant les tribunaux judiciaires ; la non-conformité et l’insalubrité d’une procédure administrative auprès d’un préfet ou initié par lui, et la non-conformité au RSD et le péril du dépendent du pouvoir de police du maire.
Concernant la relation bailleur/locataire, l’Association nationale d’information sur le logement (ANIL) a crée une graduation des différents phases de l’état du logement :
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Le mauvais entretien : C’est une faute du locataire qui doit entretenir son logement.
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Les réparations locatives : Les réparations d’entretien courant sont à la charge du locataire. Voyez notre fiche « Quels sont les travaux à la charge du propriétaire et du locataire ? »
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Les réparations incombant au propriétaire : Les grosses réparations, sont, elles, à la charge du propriétaire, tout comme celles liées à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure (voir fiche pratique citée précédemment).
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Le logement indécent : comme décrit, plus haut, la décence du logement est une condition à sa location.
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Une action judicaireintentée par un locataire à ce propos ne peut, en aucun cas, aboutir à une simple réduction du loyer. Les travaux pour rendre le logement décent doivent être réalisés, sauf exception autorisée par le juge (impossibilité physique de réaliser les travaux, par exemple, si la non décence tient à la hauteur du plafond ou à la surface des pièces).
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Important : Le locataire n’a pas le droit de stopper le paiement du loyer de sa propre initiative. Seule le juge pourra l’y autoriser, comme indiqué dans notre actualité.
