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DROITS ET OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE - 28/05/2020

DROITS ET OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE BAILLEUR

Les obligations et droits du propriétaire, devenu bailleur, en vertu d’un contrat de location découlent principalement de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, outre les apports de la loi Alur du 24 mars 2014 dont, il faut bien le reconnaitre, le but essentiel est de renforcer les droits des locataires, également réguler le marché locatif.

Afin de respecter aux mieux les droits du bailleur et des copropriétaires, le bailleur devra respecter une obligation de vigilance à l’égard du locataire que ce soit au moment de la formation du contrat de bail, de la signature, que de l’exécution du contrat de bail.

 

Article 1. Les obligations du bailleur en vue de la formation du contrat de bail d’habitation

En vue de la formation du contrat de bail d’habitation et fin de vérifier la solvabilité du locataire, le bailleur se devra de solliciter de l’éventuel locataire :

-La copie recto-verso de la pièce d’identité

-Ses coordonnées (mail et téléphone)

-Un justificatif de domicile 

  • Si le preneur est locataire : les trois dernières quittances de loyer
  • Si le preneur est hébergé : l’attestation d’hébergement accompagne d’une pièce d’identité de l’hébergeur, et un justificatif de domicile (une facture datant de moins de trois mois)

-un justificatif concernant les ressources du preneur :

  • Si le preneur est étudiant : un justificatif de scolarité pour l’année en cours
  • Si le preneur est salarié : les trois derniers bulletins de salaire, le contrat de travail ou l’attestation de l’employeur, et l’avis d’imposition de l’année précédente le contrat de bail.

 

S’agissant de la forme de l’engagement de caution, il faut retenir que la caution doit en entier écrire de sa main propre la phrase selon laquelle elle s’engage à titre de caution personnelle de Monsieur ou Madame….pour tel montant (en lettre et en chiffre) augmenté des charges, des intérêts voire des frais de poursuites, durant….(mettre la durée de la caution) enfin ne pas oublier la date et la signature (respect des dispositions de  l’article 1326 du Code Civil ; voir également les dispositions de l’article L 341-2 du Code de la Consommation)

Si le locataire a des ressources non équivalentes à trois fois le montant du loyer, il appartiendra au locataire, en l’absence de souscription de contrat d’assurance pour la garantie des loyers impayés, de solliciter un ou des garants afin de satisfaire ces conditions.

-Ses coordonnées (mail et téléphone)

-Un justificatif de domicile :

  • Si le garant est propriétaire : la taxe foncière de l’année précédente le contrat de bail.
  • Si le garant est locataire : les trois dernières quittances de loyer

-Un justificatif concernant les ressources du garant :

  • Si le garant est salarié : les trois derniers bulletins de salaires, son contrat de travail (ou l’attestation employeur) et l’avis d’imposition précédent le contrat de bail.
  • Si le garant est profession libérale, gérant ou autre : sa carte professionnelle ou extrait k-bis et les deux derniers bilans ou attestations comptables et l’avis d’imposition précédent le contrat de bail.
  • Si le garant est retraité : un justificatif de pension de retrait et l’avis d’imposition précédent le contrat de bail.

 

 

Article2. Les obligations du bailleur lors de la signature du contrat de bail

Dans le contrat de bail d’habitation, le bailleur s’oblige à :

-Stipuler la désignation les locaux et équipements à usage d’habitation et à usage commun et leur destination,

-Donner communication au locataire du règlement de copropriété concernant la destination de l’ensemble immobilier, la jouissance et l’usage des parties tant privatives que communes et précisant la quote-part afférente aux lots loués dans des catégories de charges,

-Stipuler la reconnaissance de l’obligation par le locataire de se conformer aux prescriptions du règlement de copropriété,

-Stipuler qu’une visite des lieux sera réalisée une fois par an, contradictoirement avec le locataire qui ne pourra s’y soustraire,

-Stipuler dans le contrat de bail les cas de résiliation du bail, et notamment, qu’a défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer ou du montant des charges locatives dument justifiées, le bail d’habitation sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeurer infructueux énonçant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause,

-Stipuler que le contrat de bail d’habitation sera résilié de plein droit si le locataire abandonne son domicile ou vient à décéder et qu’il n’existe personne susceptible d’en obtenir le transfert ou la continuation dans les conditions prévues à l’article 14 de la loi du 6 Juillet 1989. Si des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur pourra mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe celui-ci. Cette mise en demeure devra être faite par acte d’huissier. Passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’acte de mise en demeure, l’huissier pourra constater l’état d’abandon du logement. L’abandon total du domicile par ses occupants étant ainsi certifié, le  bailleur pourra saisir le tribunal d’Instance compétent afin qu’il constate la résiliation du bail,

-Stipuler que pour la répartition des charges locatives, le bailleur et le locataire déclarent vouloir se référer aux différentes quotes-parts figurants à ce sujet dans le règlement de copropriété. Une modification d’une ou plusieurs de celle-ci par décision d’une assemblé générale des copropriétaires s’appliquera de plein droit, dans la mesure ou ces charges sont récupérables au sens de la loi du 6 Juillet 1989 et du décret n°87-713 du 26 Aout 1987 ;

-Prévoir le versement d’un dépôt de garantie par le locataire qui correspond à un mois de loyer en principal, sans charges,

-Prévoir les obligations du locataires sur les modalités de jouissances (usage des lieux, usage des parties communes, respect de l’aspect extérieur, respect du voisinage, charges de ville, de police et autres, respect du règlement de copropriété et du règlement intérieur, respect des équipements et accessoires communs, détenir des animaux familiers sans entrainer un trouble de jouissance au voisin, l’interdiction de céder et de sous-louer), et sa responsabilité en cas  de dégradations , l’interdiction de céder et de sous-louer.

-Prévoir un cautionnement pour la durée du bail et ses renouvellements,

 

Article3. Résumé des clauses imposés par la Loi

Ces clauses doivent obligatoirement figurer dans le bail, en application de l’article 3 de la Loi ALUR.

Au minimum, ces clauses obligatoirement :

-L’identité du bailleur

-La date de prise d’effet et la durée du bail (voir ci-après les différentes durées du bail)

- La consistance et la destination du bail (usage d’habitation, usage mixte…)

-Désignation précise des locaux et des équipements à usage privatif

-Surface habitable Loi CARREZ

-Montant du loyer et des charges (la libre fixation du loyer demeure le principe)

-Le montant et la date du versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire ayant quitté les locaux moins de 18 mois avant la signature du nouveau bail

-Le dépôt de garantie (un mois minimum)

-La mention des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication

 -La nature et le montant des travaux réalisés dans le logement entre deux baux, ou depuis le dernier renouvellement du bail

 

Article4. Documents obligatoirement annexes au contrat de bail

-Une notice informative relative aux droits et aux obligations du locataire et du bailleur

-L’état des lieux d’entrée établie lors de la remise des clefs. Depuis le Décret du 30 Mars 2016, qui fait corps avec la LOI ALLUR, l’état des lieux doit mentionner la description de l’état de chaque pièce et les relevés des compteurs d’eau et d’énergie.

-Le dossier de diagnostics techniques immobiliers qui comprend :

  • DPE (diagnostic de performance énergétique)
  • CREP (constat de risque d’exposition au plomb)
  • Amiante
  • Etat des risques et pollutions (uniquement si le logement est situé dans une zone à risques déterminée par voie d’Arrêté Préfectoral)

-L’attestation d’Assurance contre les risques locatifs obligatoirement souscrite par le locataire (au minimum incendie, explosion et dégât des eaux)

-Copie du règlement de Co propriété s’il ya lieu

-Une copie de la Convention ANAH OU APL si le logement est conventionné

 

Article5. Durée du bail

Le bail conclu pour une durée au moins égale à trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou assimilée (SCI Familiale ou Indivision) et au mois égale à six ans lorsque le Bailleur est une personne morale (commerçant).

Au terme du bail, celui est reconduit tacitement pour trois ou six années, sauf deux exceptions :

-A titre dérogatoire, après l’accord express des parties, le contrat de location peut être renouvelé avant l’expiration du bail en cours quand le propriétaire a signé avec l’ANAH une convention avec travaux mentionné aux articles L321-4 du Code de la Construction et de l’Habitation et L 321-8 du même Code et sous réserves que les ressources du locataire en place soient conformes aux plafonds prévus par cette Convention.

-Lorsqu’un congé pour vendre est délivré par le bailleur dans le cadre d’une vente par lots de plus de 5 logements dans le même immeuble.

Article 6. Bail de courte durée :

Selon l’article 11 de la Loi de 89, quant un événement précis justifie que le bailleur personne physique ou assimilé (SCI familiale ou Indivision) doit reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, bailleur et preneur peuvent conclure un contrat d’une durée inferieure à trois ans mais d’au moins un an.

Le contrat doit obligatoirement mentionner les raisons et l’événement invoqués.

Deux mois au moins avant le terme du contrat à durée réduite, le bailleur doit confirmer au locataire la réalisation de l’événement qui a motivé la conclusion du bail de courte durée.

Dns le même délai le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l’événement est différée (le report n’est possible qu’une seule fois et ce report peut être refusé par le locataire)

Lorsque l’événement s’est produit et est confirmé, l locataire est déchu de plein droit de son droit d’occupation aux termes prévus dans le contrat.

En revanche, si l’événement ne s’est pas produit  ou ne s’est pas confirmé, le contrat de location est réputé d’une durée de trois années.

Article 7. En cas de loyers impayés, soyez vigilants et immédiatement réactifs

Des le 1er loyer impayé, il faut obligatoirement réagir.

Il faut chercher à rencontrer son locataire pour connaitre les raisons du non-paiement et mettre en place une médiation.

Il faut lui adresser une lettre simple voire immédiatement un courrier recommandé avec AR

Faute d’explication i médiate, il faut de suite saisir un Huissier qui délivrera un Commandement visant la clause résolutoire, outre le détail des impayés.

Il ne faut pas perdre de temps car les délais pour obtenir, lorsque c’est nécessaire, une résiliation du bail sont longs :

-Premier délai de deux mois minimum d’attente entre le jour ou l’Huissier délivre le Commandement et le jour ou vous pouvez saisir le Tribunal d’Instance aux fins de résiliation

-Un deuxième délai de deux mois entre la date à laquelle l’Assignation est délivrée, remise, à votre locataire et la première date d’Audience

-Si votre locataire se défend, il peut demander un délai pour assurer sa Défense : le dossier sera nécessairement renvoyé à deux ou trois moi

 

Conclusion :  il peut s’écouler facilement 6 mois entre le 1er impayé et un jugement d’expulsion d’où l’intérêt de ne pas perdre de temps, d’aller vite.

Il vaut mieux aller vite quitte à ce qu’un accord soit ensuite conclu entre les parties, plutôt que laisser couler l’ « hémorragie »  des loyers et charges impayés.

Bruno PIETRZAK , Avocat                 Djemi DRICI , Conciliateur Civil

 

 


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