Le logement décent ?

Pour louer votre bien, celui-ci doit impérativement être décent ! Cela signifie qu’il doit être d’une dimension minimale, suffisamment confortable,  composé de matériaux sains et doté d’installations de gaz et d’électricité sécurisées. En 2018, le logement doit également être plus économe en énergie.

Nos services se chargent de vérifier l’état de votre logement, vous conseillent pour améliorer le confort de vos locataires et vous protègent contre les contrôles abusifs de certains organismes.

Le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. C’est ce qu'expose l’article de la loi du 6 juillet 1989.

L’obligation de délivrer un logement décent doit être remplie dès la mise en location mais aussi tout au long du bail. Dans ce cadre, le Cabinet vous accompagne et vous conseille avant la mise en location de votre bien.

Bien sûr, un logement faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité (logement insalubre) ou de péril (édifice menaçant ruine) ne saurait être considéré comme un logement décent. Nous pouvons vous aider à faire face aux différents problèmes liés à la mise en location de votre bien et intervenir auprès des services de la Mairie ou de l’ARS.

Un protocole conventionnel sera établi afin d’apaiser les tensions et de maintenir ou de renouer le dialogue rompu.

Sanctions de la non-conformité

Un logement qui ne répond pas aux caractéristiques de la décence ne permet pas au locataire d’obtenir les allocations logement auxquelles il pourrait avoir le droit. En outre, le locataire dispose de recours pour obliger le propriétaire à engager des travaux.

Le clos et le couvert

Le logement doit assurer le clos et le couvert, c’est-à-dire :

• Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.
• Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.
• Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements.
• Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
• La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Gaz, électricité et chauffage

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Ventilation, aération et lutte contre l’humidité

Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Lumière

Les pièces principales, de séjour et de sommeil, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Un logement plus économe en énergie en 2018

Pour favoriser la transition énergétique pour la croissance verte et lutter contre les « passoires énergétiques », le logement doit être, depuis le 1^er janvier 2018, « énergétiquement » décent. En pratique :

• Le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites ;
• Ses portes et fenêtres ainsi que ses murs et parois donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante ;
• Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres ;
• Les cheminées doivent être munies de trappes.

Par ces mesures il s’agira de diminuer le nombre de logements énergivores. Toutefois, la mesure est limitée puisqu’aucun seuil de performance énergétique n’est fixé et que l’appréciation de la décence du logement s’effectuera indépendamment du coût de l’énergie.

Surface habitable, hauteur sous plafond et volume

Le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2.20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Le règlement sanitaire départemental peut également prévoir des normes de décence plus strictes. Ainsi, de nombreux règlements sanitaires excluent strictement tous les logements dont la surface habitable est inférieure à 9 m², même s’ils possèdent un volume supérieur à 20m³. Dans ce cas, la Cour de cassation a validé l’application du règlement sanitaire plus strict que le décret n°2002-120.

Le calcul de la superficie et du volume

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation.

La superficie habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasure de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi multiplié par les hauteurs sous plafond.

Les superficies exclues

Sont exclues la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60 % de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80 % de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, les locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que les parties de locaux d’une hauteur inférieur à 1.80 mètre (article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation).

Chauffage :

La loi impose une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Eau potable et évacuation des eaux usées

Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires est exigée.

Sont également obligatoires les installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

Appareils de cuisson

Le locataire doit disposer d’une cuisine ou d’un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées.

Installations sanitaires

Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant :

• Un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas,
• Un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un bâtiment et facilement accessible.

Électricité et éclairage

Le réseau électrique doit permettre l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Logement non conforme

Les dispositions sur le logement décent sont assorties de sanctions. Pour le locataire, la non-conformité du logement le prive d’allocation logement. Le propriétaire peut se voir infliger une diminution de loyer et encourt des sanctions pénales en cas d’accident.

Les allocations logement sont conditionnées par un logement décent

Pour avoir droit aux allocations logement, le locataire doit justifier que le logement qu’il loue répond aux normes minimales de décence.

La Caisse d’Allocations Familiales (CAF) envoie au locataire un questionnaire qu’il doit faire remplir à son propriétaire. S’il ressort que le logement ne correspond pas aux normes, la Caisse d’Allocations Familiales refusera l’allocation logement, à moins que le locataire ait officiellement demandé au propriétaire la mise en conformité du logement ou qu’il ait engagé une action en justice dans ce sens. L’allocation logement sera alors maintenue jusqu’à la réalisation des travaux.

La CAF est habilitée à vérifier la conformité du logement aux caractéristiques de décence.

Le recours du locataire en cas de logement indécent

Si le locataire constate pendant l’occupation que le logement ne répond pas aux caractéristiques du logement décent, il peut à tout moment demander la mise en conformité par voie amiable puis, à défaut d’accord, par une action en justice devant le tribunal d’instance. Le juge déterminera la nature des travaux à réaliser et fixera un délai pour leur exécution. Face à l’inertie du bailleur, le tribunal peut contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires, prononcer une diminution du loyer et attribuer des dommages et intérêts.

Le bailleur peut aussi se voir infliger une sanction pénale en cas d’accident causé au locataire, par exemple par le mauvais état de certains éléments du logement.

Nous pouvons vous aider à remédier aux différentes anomalies et à proposer un logement de qualité. Appelez le 0961021673